부동산과 증권게임

은행에 모든 문제를 전가하는 것은 도움이 안된다. 은행은 게임의 한 부분이다. 부동산의 가치는 수요와 공급에 따라 결정된다.  부동산의 가격은 중장기적으로 보면 항상 오르게 되어 있다.  땅과 대지가 점점 비싸지기 때문이다. 이들에게 최악의 파산은 법정파산, 즉 저택이 국가에 의해 강제로 경매에 붙이는 것이다. 부동산업자를 통해 가격은 시장에서 중립적으로 결정된다. 이같은 게임을 제공한 은행이 없었다면, 많은 사람들이 자기 집에 대한 욕구를 실현 시키려 하지 않았을 것이다. 소득 수준이 좋은 사람들의 관점에서는 부동산 게임은 더할 나위 없이 만족스런 게임이다. 부동산에 투자하거나 부동산에 대출해 주는 사람은 인플레이션  게임에 참여하고 있는 것으로, 거의 대부분 승승장구 하고 있다. 예를 들어 나는 75원의 은행융자를 받아 100원에 집을 구입하여 30년간 유지한다. 2%의 인플레이션이 유지되면 거주비, 집값 등 모든 게 점점 더 비싸진다. 복리로 계산하면 집의 값어치도 160원이 된다. 인플레이션까지 감안하면 180원까지도 될 수 있다.  대출금에 대해 이자만을 상환하고 원금은 변상하지 않는다면, 은행빚은 계속해서 75원에 머물 것이다. 결국 나는 25원의 투자로 80원이 넘는 수익을 올리는 것이 된다.

 

이렇게 해서 그렇게 많은 부동산 부자들이 생겨난 것이다. 독일의 백만장자중 70%는 부동산을 통해 부자가 되었다. 즉 그들은 값이 오르는 부동산을 소유하고 있다가 나중에 큰 돈을 받고 판 것이다. 대부분의 경우 그들은 다시 그 돈을 부동산에 투자한다. 월세는건축에 투자된 자본에 대한 이자에 다름 아니다. 그래서 임대이자라고 부르는 것이다. 많은 사람들이 세입자로 산다. 월세는 월수입의 1/3정도를 차지한다. 부동산은 움직이지 않지만, 돈은 결국 흘러가버린다. 증권선수들은 저점에서 싼 값에 증권을 샀다가 다시 오르기를 기다린다. 그리고 괜찮다고 생각되는 시점에 다시 판다. 시세가 떨어지면 겁에 질린 초보자들은 공포에 질려 어쩔 줄 모른다. 그리고 최소한의 노령연금이라도 약간 건질 수 있기를 목이 빠지게 기다린다. 그렇게 되면 당연히 상대적으로 많은 돈을 잃게 된다. 하지만 선수들은 일찌감치 빠져나와 기다린다. 시세가 정말 바닥을 치게 되었을 때 선수들은 다시 들어가고 시세는 꾸준히 오른다.

 

시세가 점점 높아지면 언젠가 선수들은 다시 주식을 팔고 돈을 긁어모은다. 그러면 시세는 떨어지고 게임은 처음부터 다시 시작된다. 선수들은 아예 자기 돈으로 주식을 하지 않거나, 아니면 엄청난 부자인 경우가 많다. 이들은 조용하게 반응한다. 반대로 소액 투자자들은 재산의 한 부분이나 심지어 노령 연금이 사라지지 않을까하여 신경질적으로 반응한다. 어떤 경우든 나쁜 카드를 쥐고 있는 그들은 결국에는 통제력을 잃게 된다. 선수들이 돈으로 시장에 영향력을 행사하고, 그를 통해 주식의 오름 내림을 결정한다는 사실을 과소평가해서는 안된다. 따라서 게임머니가 아닌 수입 혹은 예금으로 주식하는 사람들은 자제력을 상실하게 되어있다. 위기를 오래 버티는 사람만이 좋은 카드를 쥘 수 있기 때문이다. 탐욕에 휘둘린 사람은 항상 잘못을 저지르고는 어쩔수 없이 나쁜 카드를 손에 쥐게 된다. 아마추어는 프로를 이길 수 없다고 불평할 필요는 없다. 증권도 비슷하다. 자기 능력을 벗어난 것은 배우거나 포기해야 한다. 이런 말이 있다. '같이 개임을 하려면 수업료를 내야지'. 돈을 주식에 투자했기 때문에 편히 잘 수 없다면, 다른 일을 찾아봐야 한다. 주식투자에서는 모든 시간을 게임에 써야 하기 때문이다.